Masterclass 'Huur of erfpacht'

Masterclass 'Huur of erfpacht'

Leden van Deltalinqs voeren vaak felle discussies met het Havenbedrijf Rotterdam over de hoogte van huurprijzen of erfpachtcanon. Veel bedrijven zijn van mening dat het Havenbedrijf zijn eigen concurrentiepositie ondergraaft door te hoge huurprijzen te willen rekenen.

In de masterclass, die op 19 april door buitengewoon lid AKD advocaten & notarissen met medewerking van Colliers is gehouden, ging Floris van Westrhenen, partner bij AKD, in op huur- of canonherzieningsregelingen in contracten van het Havenbedrijf. In het tweede deel van de masterclass ging Paul Nelisse, partner bij Colliers, in op waardebepalingen. Een probleem is verder dat ervaren wordt dat het Havenbedrijf in onderhandelingen over nieuwe huurprijzen de kaarten tegen de borst houdt.

Prijsherzieningsprocedure
Floris van Westrhenen stond stil bij de procedure om huurprijzen te herzien. "Als partijen het niet onderling eens worden over de herziene huur, moeten zij ieder één deskundige aanwijzen. Die twee benoemen vervolgens een derde persoon. Daarna volgt een vergelijking tussen de actuele huur, de prijzen en andere voorwaarden waaronder huur of uitgifte van andere terreinen hebben plaatsgevonden. In een procedure heeft de rechter al eens geoordeeld dat het Havenbedrijf de huurder geen volledig inzicht in huurcontracten met andere bedrijven hoeft te geven, maar dat het Havenbedrijf met deskundigen afspraken over de vertrouwelijkheid kon maken. Dat roept vragen op. Als deskundigen een nieuwe huurprijs moeten vaststellen, dan is sprake van bindend advies. Bindend adviseurs moeten in beginsel ook motiveren hoe ze tot hun oordeel komen en hoor en wederhoor in acht nemen. Dat wordt nagenoeg onmogelijk als de huurders geen inzicht in de huurcontracten krijgen en het is dan zeer de vraag of de huurder aan de vastgestelde huurprijs gebonden is.

Veranderende inzichten over taxatie
Paul Nelisse legt uit dat er op het gebied van vastgoedtaxatie veel veranderd is. Mede op aandringen van de AFM is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs tot stand gekomen. Taxateurs die bij het NRTV zijn aangesloten moeten zich aan gedrags- en beroepsregels houden. Die regels schrijven voor dat de taxateur onafhankelijk is en dat die zich op ten minste twee waarderingsmethodes moet baseren, bijvoorbeeld een comparatieve methode (waarbij prijzen worden vergelijken) en een inkomstenbenadering (waarbij bijvoorbeeld wordt uitgegaan van huisvestingskosten als aandeel van bruto-opbrengsten). In dat opzicht lijken de voorwaarden van het Havenbedrijf ouderwets. Men zou in overleg met het Havenbedrijf handvatten moeten ontwikkelen om op een beter doordachte en transparantere wijze tot waardebepalingen te komen.